Høyesterett: Mus, skadedyr og kjøperens rettigheter ved boligkjøp

Dato: 11. september 2025
Sak: HR-2025-1749-A

Hva skjer hvis du kjøper bolig og oppdager mus eller andre skadedyr etter overtakelse? En fersk dom fra Høyesterett gir boligkjøpere et viktig rettslig vern. Dommen slår fast at kjøperen har sterke rettigheter ved skjulte mangler – og at ansvaret i stor grad ligger hos selger.

Les hele dommen her: HR-2025-1749-A (domstol.no)

Bakgrunn: boligkjøp med museskader

Et ektepar kjøpte en bolig på Kvaløya i Tromsø for 5,55 millioner kroner i 2022.

Kort tid etter innflytting fant de:

• Lukt og muselort i boligen
• Skjulte museskader på ledninger
• Feil ved kledningen på huset
• Feilmontert fuktsperre i garasjen

Kjøperne krevde å heve kjøpet. Selgerne – støttet av Fremtind Forsikring – mente derimot at kjøperne burde ha oppdaget risikoen selv, siden det i salgsdokumentene stod at det «tidligere» hadde vært mus i huset.

Slik vurderte domstolene saken

• Tingretten: Kjøperne fikk medhold og kunne heve kjøpet.
• Lagmannsretten: Mente kjøperne hadde undersøkelsesplikt, og begrenset kravet til et prisavslag.
• Høyesterett: Opphevet lagmannsrettens dom – og slo fast at kjøperne ikke hadde mistet retten til å klage.

Høyesterett: kjøperens fordeler tydeliggjort

Høyesterett la vekt på tre hovedpunkter som er en fordel for boligkjøpere:

1. Generelle opplysninger holder ikke

At selger nevner at det «tidligere» har vært mus i boligen, betyr ikke at kjøper mister klageretten. Kjøper må være kjent med den konkrete mangelen – ikke bare en vag risiko.

2. Begrenset undersøkelsesplikt

Kjøper trenger kun å foreta en vanlig befaring på visning. Det er ingen plikt til å bruke fagfolk eller gå på jakt etter skjulte museskader. Dette er et stort pluss for kjøperne, som ofte ikke har bygningsfaglig kompetanse.

3. Loven fra 2022 beskytter kjøper

Avhendingsloven ble endret i 2022 for å flytte risikoen for skjulte feil og mangler over på selger. Høyesterett bekreftet at denne lovendringen gir kjøpere sterkere vern mot skjulte problemer som mus og skadedyr.

Resultatet i saken

• Kjøperne vant i Høyesterett.
• Selgerne og Fremtind Forsikring ble dømt til å betale 909 966 kroner i sakskostnader.
• Kravet om undersøkelsesplikt ble tydelig begrenset til det som er rimelig under en visning.

Hva betyr dette for deg som boligkjøper?

Denne dommen gir flere fordeler for deg som vurderer å kjøpe bolig:

• Du får sterkere vern mot skjulte skader fra mus og skadedyr.
• Du trenger ikke frykte at generelle opplysninger fritar selger for ansvar.
• Du slipper å bruke fagfolk før kjøpet – en vanlig visning er nok.
• Selger har ansvaret for å opplyse tydelig og konkret om mangler.

Kort sagt: Risikoen for skjulte feil og mangler skal ligge hos selger, ikke kjøper.

Oppsummering

Høyesteretts dom HR-2025-1749-A er en seier for norske boligkjøpere. Den slår fast at kjøpere ikke mister sine rettigheter ved skjulte museskader eller andre skadedyrproblemer, selv om selger har gitt generelle opplysninger.

Dette gir boligkjøpere trygghet: Du kan stole på at loven beskytter deg dersom du oppdager mus, skadedyr eller andre skjulte feil etter overtakelse.

Les hele dommen her: HR-2025-1749-A (domstol.no)

Få en profesjonell skadedyr-rapport

Har du mistanke om mus eller andre skadedyr i din bolig?
Vi kan levere en detaljert skadedyr-rapport der vi systematisk går gjennom hele boligen, kartlegger inntrengningsplasser og vurderer risikoen.

Ta kontakt med oss i dag for en trygg og profesjonell gjennomgang – før små problemer blir store skader.

Les mer: Skadedyrkontroll · Når flytter mus og rotter inn?